Le crédit relais immobilier
Le crédit relais immobilier
Vous venez de visiter une nouvelle maison ou un appartement que vous souhaitez acquérir et vous êtes déjà propriétaire. Dans l’attente de la vente de votre bien, un organisme de crédit peut sous certaines conditions vous octroyez un crédit relais afin de vous permettre de financer ce nouvel investissement immobilier. Ce crédit relais va permettre de disposer de la trésorerie pour financer les deux biens pendant la période de vente du premier.
Ce type de crédit peut également être sollicité dans l’attente du règlement d’une succession, de la perception d’une indemnité, etc.
Montant du crédit relais
Le montant du crédit relais dépend d’un établissement bancaire à l’autre.
Le montant accordé n’est pas de 100% de la valeur du bien détenu mais varie généralement entre 50%, 60 % ou encore 70% à 80 % de sa valeur, ainsi la banque se préserve contre une sur-evaluation du bien ou une détérioration du marché entre le moment où le crédit relais est contracté et le moment où le bien sera effectivement revendu.
Attention : dans l’hypothèse où la vente du bien serait effectué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il n’est pas rare que la banque prenne en compte non pas la valeur estimée du bien détenu mais le ”net vendeur”, à savoir le montant que vous percevrez le jour de la vente déduction faite des commissions d’agence.
Durée du crédit relais
La durée du crédit relais est généralement fixée à 12 mois à 24 mois, afin de vous permettre en tant que vendeur de trouver le meilleur acquéreur.
Là encore, les établissements financiers ont chacun leur habitude et la situation du bien ou de son vendeur peut nécessiter dès le départ une durée plus courte ou plus longue.
Remboursement du crédit relais
En tout état de cause car c’est son principe, le capital du prêt relais doit être remboursé au moment de la vente du bien ; si cette dernière intervient avant l’échéance du crédit relais, le remboursement a lieu par anticipation et généralement sans pénalité .Il convient de bien négocier cette absence de pénalité !
Paiement des intérêts et de l’assurance du crédit relais
Concernant le paiement des intérêts et de l’assurance du crédit relais, il existe deux solutions :
- soit il est prévu une franchise totale des intérêts et des primes d’assurance pendant la durée du crédit relais et un paiement ds intérêts en une seule fois au moment du remboursement du capital ;
- soit les intérêts et les primes d’assurance sont payés selon une périodicité définie (mensuellement, trimestriellement, semestriellement, etc).
Le crédit relais et les autres prêts
Dans l’hypothèse où le nouveau bien acquis est d’une valeur supérieure au montant du crédit relais et qu’un prêt immobilier classique a été contracté pour financer cette différence, il faut bien avoir en tête que vous paierez en parrallèle des éventuels intérêts du prêt relais, le capital et les intérêts du prêt amortissable classique, sauf à avoir négocié un prêt amortissable avec différé d’amortissement pendant la durée du prêt relais.
De la même façon, il peut arriver que subsite un prêt sur le bien vendu, dans ce cas, sauf à intégrer ce prêt dans le cadre du nouveau, vous aurez à vous acquittez du capital et des intérêts de cet ancien prêt, en sus éventuellement du capital et des intérêts du nouveau prêt amortissable et des intérêts du prêt relais… Veillez donc à valider auprès de l’organisme de financement les montants réels dont vous aurez à vous acquittez chaque mois afin d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate avec un taux d’endettement supérieur à 33%, qui vous obligerez à brader votre ancien bien !
A l’inverse, dans l’hypothèse où le bien acquis est d’une valeur inférieure ou égale au bien vendu, le crédit relais est alors dit “prêt relais sec” mais étant moins intéressant pour les banques, ses conditions financières le seront également.
Garanties du prêt relais
D’une durée limitée dans le temps, la prise de garantie sur le prêt relais peut s’avérer inutile car onéreuse. Dans ces conditions, certaines banques acceptent de se contenter d’une promesse d’affectation hypothécaire afin de faire face à des difficultés de revente du bien.
Dans l’hypothèse où le prêt relais est souscrit en complément d’un prêt amortissable classique, le montant des garanties prises (caution type crédit logement ou hypothèque) portera généralement sur le montant cumulé du prêt amortissable classique et du prêt relais.
1% logement et crédit relais
A noter que dans le cadre d’une mobilité professionnelle ou après une perte d’emploi lié à un plan social, les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à 1% sur un an (renouvelable une fois). Ce prêt relais doit permettre le financement de la résidence principale de son propriétaire et couvrira au maximim 70% de la valeur du bien à vendre (dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82 500 € dans les autres régions).
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